文/谢逸枫
8月15日，统计部门公布70城房价指数显示，7月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.3%，1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%，跌幅与上月持平，延续止跌筑底走势，现底部信号。
7月70城新房房价环比跌幅持平，止跌趋势越来越明朗，表明房价处于止跌筑底阶段，呈现止跌企稳基础不牢固，供需修复放缓的状况，总体基本调整到位。一旦房价完成筑底后，房价将在底部运行6个月-12个月周期。
7月一线城市二手住宅房价下跌最猛，创2021年以来最大跌幅，意味着房价未见底企稳，处于筑底、探底、寻底的下降调整阶段。房价触底反弹最大的阻力是销售端无法传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高于预期、信心弱。
现在房价见底企稳、反弹上涨拐点的结论为时过早，房价筑底过程拉长，背后的真正的原因在于市场信心（GDP、实体经济、就业、收入、交房）和预期（债务预期、供大过剩、高库存、全国房价下降）修复放缓、销售端无法传导至房价。
其次是政策执行不到位、落地缓慢，无法扩大政策效应，导致政策效应断断续续、持续力不强。最后是产品供应和成交结构性、限价限签取消导致市场以价换量，带来结构性的止跌效应减弱、二手房价的冲击，不排除网签滞后性的影响。
短期内要完成房价见底企稳、反弹上涨的条件不具备，房价周期路径为政策见底-成交量止跌上升-房价止跌见底-反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底阶段。目前热点城市房价结构性上涨，大多数城市正在筑底阶段。
按照楼市与政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是止跌完成筑底的关键。另外是大招能否在2025年三四季度前全面落地、还有新的政策加码、政策效应持续力能否保持，才是关键。
这一轮70城房价自2021年9月下行周期开启已长达约4年后，未来房价，到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？有的观点说“1、2年到底了”，有的观点说“日本跌了30年，中国房价这一轮要真正见底还早着了”。
笔者认为，中国房价不可能再大跌了，基于房地产已经基本调整到位，市场止跌回稳、更大力度推进房地产止跌回稳的政策基调，另外是家庭财富和公司资产的价值的角度，再大跌就会触发银行金融系统的风险。预计国家会控盘、托底。
按照中金的预测判断拐点，房价收入比，租金收益率均非有效指标，预计房地产库存去化周期修复需1年-2 年时间，这一轮房地产拐点（房价拐点）有望1~2年后到来，就是2026年到2027年会实现房价见底向上。
这一轮房价拐点分三步走，第一步交易量止跌（2025年），第二步房价企稳（2026年），第三步投资回升（2026年后）。一线城市2025年底前企稳，强二线2026年-2027年企稳（杭州成都等），三四线城市2027年后或更晚。
一旦房地产（房价）完成拐点，那么整个房地产将进入新一轮正循环，而彼时新房销量会开启显著的修复空间（因为当前二手房分流新房需求严重、居民收入下降和人口增长放缓），未来中长期商品房年需求中枢约8.5-9.5亿平方米。
从7月热点城市销售成交数据来看，呈现成交下降、市场降温趋势，政策的持续力减弱，政策效应衰退让楼市下降。6月13日的国常会提出更大力度推动房地产市场止跌回稳，能否让一系列政策落地，解决政策持续力问题，需要观察。
目前政策短期之内无法熨平供求关系波动、解决库存，经济（实体经济、收入、就业）和房地产基本面、市场预期及信心、去库存、债务和交付层面的修复需要时间。预计房价完成筑底之后，底部运行6个月-12个月以上才有可能会企稳。
笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产库存去化周期修复需2年-3年时间，这一轮房地产拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。
如果经济、房地产市场状况在2025年未达到市场预期和下半年房地产政策效果、持续力、以及出台落实情况不如预期、新一轮房地产更大力度刺激政策依然是地方、旧政策为主，不排除价拐点到来时间拉长，房价筑底完成周期拉长。
靠降准、降息、解除限制政策、房贷降首付和利率及存量利率、税收降低的政策，以地方为主的三大工程、城市更新专项借款和货币化安置及收储商品房、收回闲置土地，是无法完成筑底，止跌回稳，需要解决钱、堵点、限制的问题。
地方为主政策（农民、人才、多孩家庭购房补贴、房票安置和以旧换新、购房落户和公积金）是无法让市场止跌回稳。只有国家出新政策、打通政策堵点、出钱落实三大工程、城市更新专项贷款和货币化、收储商品房、收回闲置土地政策。
统计部门2025年1月-7月70城房价、供求关系、商品房库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场、网签分析，目前房地产市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价止跌、政策效果减弱、底部信号的趋势。
一是房价止跌筑底基础不牢固，底部企稳条件不符合，暂时反弹上涨有困难。
二是房价要实现真正全面反弹上涨的条件不具备，城市区域结构性上涨占主导。
三是未来1年-2年房价弱平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。
四是房价存在区域、城市内部、产品、一二手房两极分化，结构性成主流。
五是一线城市房价下降，二线城市房价、三线城市房价跌幅持平。
六是房价上涨的城市减少，呈现点状上涨趋势，片状上涨不稳定状态。
七是市场结构性因素决定一二线核心区域量，对价的传导效应明显减弱。
八是买房最好窗口期来临，现在一线、二线城市核心区买好房子，就是抄底。
九是新房、二手房以价换量成主流，二手房挂牌量上升和降价冲击新房价。
7月70城一手商品住宅房价环比下跌0.3%，跌幅与上月持平
7月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.3%（1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%），跌幅与上月持平。说明房价处于止跌筑底阶段，见底企稳的基础不牢固条件不具备。
7月房价环比跌幅持平、下跌城市增多主要原因，一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交持平。二是限价、限签政策取消，带来价格下降效应扩拉平。三是政策边际效应带来的短期效果减弱，供应端的政策落实缓慢。
四是不排除网签数据的滞后性。五是需求呈现放缓，库存过剩，供大于求，市场以价换量。五是二手房对新房价的不稳定因素，二手房挂牌量一直居高不下，形成市场供应量处于加大的局面。六是传统销售淡季，好房子成销售热点。
2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅，到12月下跌0.1%（0.08%），2025年1月环比下跌0.1%，2月环比下跌0.1%、3月环比下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%。
自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2025年7月连续下跌47个月，超过上轮房价下跌周期，说明房价下降周期拉长，但基本上已经调整到位。
基于市场和政策的实际情况看，短期内能否出现全面反弹上涨待观察，因为一系列的大招政策和新的大招有待落地，政策传导、效应持续性不佳，以价换量是市场主流，供大于求、收入和预期未全面逆转、信用违约与交房及信心影响房价。
中指数据显示，7月百城新建住宅均价16877元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.64%。6月环比0.19%，同比上涨2.59%，涨幅比上月回落0.03%。5月环比上涨0.30%，同比上涨2.56%。
1月环比上涨0.23%,同比上涨2.76%。2月环比上涨0.11%，同比上涨2.73%、3月环比上涨0.17%，同比上涨2.63%。4月环比上涨0.14%、同比上涨2.56%。2024年12月环比上涨0.37%，同比上涨2.68%；11月环比涨0.36%，同比涨2.40%。
2024年10月环比涨0.29%，同比涨2.08%；9月环比涨0.14%，同比涨1.85%。目前7月百城新建住宅均价上涨的原因，主要是受部分城市优质改善项目入市带动。部分城市优质改善项目、高价盘产品入市带动，导致房价结构性上涨。
7月6个城市房价上涨，上海、乌鲁木齐上涨0.3%，领涨全国
70城新房的房价环比上涨数量来看，2025年7月上涨城市6个，比上月减少8个城市（6月14个、5月13个、4月22个、3月24个、2月18个、1月24个）。其中1月、3月24个城市房价上涨的数量，创下了自2023年7月（18个月）以来新高。
7月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市为6个，比上月上涨14个城市，减少8个城市。下跌的城市60城，比上月增加4个城市。持平的城市4个，比上月增加4个城市。其中上海、乌鲁木齐房价环比上涨0.3%，领涨全国。
上海、乌鲁木齐房价环比上涨0.3%，领涨全国。首先是上海、乌鲁木齐房价上涨0.3%，涨幅并列第一名，三亚和宜昌上涨0.2%、长春和常德上涨0.1%、北京、大连、南宁和徐州0.0%持平。说明上涨的城市比上月减少，下跌的城市增加。
能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上的扩大，并且稳定增长。基于政策效应，市场回温表现，预计2025年8月房价上涨的城市数量有变化。
7月70城市新房价上涨中，上海环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1%，涨幅排在首位。自2022年6月份以来，上海新房价格已连续上涨38个月。7月上海的新房价格均值领涨全国，同比上涨6.1%，涨幅比上月扩大0.1%，堪称稳涨。
上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价环比格连续38个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。
最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，市场供求相对平衡。
上海的新房价格领涨全国，环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.1%。二手房房价环比下跌0.9%，跌幅比上月扩大0.2%，同比下跌2.2%。7月上海楼市的成交量上升。量价齐升下，预计楼市再现金九银十行情，可谓是市场一枝独秀。
7月一线城市房价跌幅收窄，二线城市房价跌幅扩大，三线城市房价跌幅收窄
7月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续4个月上涨，后持平连续3个月下跌，二线城市房价跌幅扩大，三线城市房价跌幅收窄，形成一线、三线城市房价跌幅收窄，二线城市房价跌幅扩大的市场格局。
7月一线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.2%（1月上涨0.1%、2月上涨0.1%、3月上涨0.1%、4月0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%），跌幅比上月收窄0.1%。其中北上深广环比分别下跌0.3%和上涨0.3%，下降0.3%和下跌0.6%。
7月二线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.4%（1月上涨0.1%，2月-4月分别0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%），跌幅比上月扩大0.2%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下跌0.3%，跌幅与上月持平。
7月一手商品住宅房价同比下跌3.4%，跌幅比上月收窄0.3%
7月70城新建商品住宅房价同比下跌3.4%，1月下跌5.4%、2月下跌5.2%、3月下跌5.0%、4月下跌4.5%、5月下跌3.7%、6月下跌3.4%，跌幅比上月收窄0.3%，连续8个月收窄，与结构性、去年同比跌幅基数小有关，未止跌见底。
过去3年房价同比下跌基数大，短期的下行筑底未完成，未来需要政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，所以房价总体见底、反弹有待观察。
7月70城新房房价同比跌幅收窄，主要是环比累计的跌幅大幅度收窄，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交，带来的结构性房价上涨，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是上涨的城市数量变化、网签滞后性的原因。
7月70城新房房价同比下跌3.4%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价的上涨预期。
7月70城新建商品住房价同比下跌3.4%，比上月跌幅收窄0.3%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2025年7月，房价同比已经连续下跌40个月，基本调整到位。
自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2025年7月70城新建商品住宅房价同比连续下跌40个月，房价下跌周期超过上轮。
7月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市5个，比上月增加2城。持平0座。下降城市65座，比上月减少2城。上涨城市分别为上海6.1%、杭州上涨2.1%、太原上涨1.0%、乌鲁木齐上涨0.3%、成都上涨0.1%。市场以价换量是市场主流。
7月70城一手商品住宅一二三线城市房价同比跌幅连续7个月收窄
7月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅收窄0.3%，二线城市跌幅收窄0.2%、三线城市房价跌幅收窄0.4%，形成连续7个月一二三线城市跌幅收窄的市场格局。
7月一线城市新建商品住宅销售价格指数同比下跌1.1%、6月下跌1.4%、5月下跌1.7%、4月下跌2.1%，3月下跌2.8%，2月下跌3.0%，1月下跌3.4%，比上月收窄0.3%。其中上海上涨6.1%。北广深分别下降3.6%、4.6%和2.2%。
7月一二三线城市新建商品住宅房价同比数据显示，一线城市同比下跌1.4%，跌幅比上月收窄0.3%。二线城市同比下降2.8%，降幅比上月收窄0.2%。三线城市同比下降4.2%，降幅比上月收窄0.4%。明一二三线城市房价正在持续改善。
7月70城二手住宅房价环比下跌0.5%，跌幅比上月收窄0.1%
7月70城二手住宅房价指数环比下跌0.6%，跌幅比上月收窄0.1%（2024年11月下跌0.3%、12月下跌0.3%、2025年1月下跌0.3%、2月下跌0.3%、3月下跌0.2%、4月下跌0.4%、5月下跌0.6%、6月下跌0.5%），完成止跌筑底需要时间。
相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2025年7月70城二手住宅房价指数环比下跌0.5%，跌幅已大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位，呈现房价止跌筑底阶段特征，未来上涨的可能性比下跌的概率大。
二手住宅房价跌幅收窄，重要原因就是二手房挂牌量上升，二手房高价房上市数量增加。总体表现为处于止跌筑底阶段，未见底。2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。
自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2025年7月连续下跌48个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。
7月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市1个，与上月持平。其中，太原上涨0.2%，领涨全国。西宁0.0%，1城持平，下跌城市68个，比上月减少1个城市。说明房价上涨的城市数量减少，房价下跌的城市数量减少。
释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期减弱，总体见底企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。二手房市场的库存巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。
中指数据显示，7月百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%（5月下跌0.71%、6月环比下跌0.75%），跌幅比上月扩大0.02%，连跌37个月，同比下跌7.32%。（5月下跌7.24%、6月下跌7.26%），跌幅比上月扩大0.06%。
2025年4月环比下跌0.69%，同比下跌7.23%。3月环比下跌0.59%，同比下跌7.29%。2024年10月百城二手住宅平均价格环比下跌0.60%，同比下跌7.27%，11月环比下跌0.57%，同比下跌7.29%，12月环比下跌0.53%，同比下跌7.26%。
7月70城二手住宅一线房价跌幅扩大、二三线城市房价跌幅收窄
7月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一线城市房价环比连续4月上涨后，止涨转跌再上涨又连续2个月下跌，跌幅扩大，呈现房价下跌加快的趋势。形成一线城市跌幅扩大，二线城市、三线城市房价跌幅持平的市场格局。
7月一线城市二手住宅销售价格环比下跌1.0%（1月上涨0.1%、2月下跌0.1%、3月上涨0.2%、4月下跌0.2%、5月下跌0.7%、6月下跌0.7%），连续4个月下跌趋势。其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。
7月一线城市二手住宅销售价格连续4个月下跌，跌幅扩大，主要是高品质的楼盘大户型、高价房集中上市供应和成交大大减少，市场带来的结构性房价下降，及限价、限签的政策取消未来带来单价上涨，政策效应的集中效果减弱。
7月一二三线城市二手住宅房价环比数据显示，一线城市二手住宅销售价格环比下跌1.0%，跌幅比上月扩大0.3%。二线城市二手住宅环比下跌0.5%，跌幅比上月收窄0.1%。三线城市二手住宅环比下跌0.6%，降幅比上月收窄0.1%。
7月70城二手住宅房价同比下跌5.9%，跌幅比上月收窄0.2%
2025年7月70城二手住宅房价指数同比下跌5.9%（1月下跌7.8%、2月下跌7.5%、3月下跌7.3%、4月下跌6.8%、5月下跌6.3%、6月下跌6.1%），跌幅较上月收窄0.2%，连续9个月收窄，处于止跌筑底阶段，表明房价逐渐改善的趋势。
7月70城二手住宅房价同比下跌5.9%，比上月跌幅收窄0.2%，连续9个月收窄，说明房价止跌筑底加快。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2025年7月房价下跌5.9%，已经连续下跌42个月。
2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2025年7月二手商品住宅房价同比连续下跌42个月，房价下跌周期超上轮。
7月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续18个月70城房价全部下跌后。释放出房价下跌压力放缓，处于止跌筑底调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。
7月70城二手住宅二三线城市房价同比跌幅连续7个月收窄
7月70城二手住宅房价同比的城市能级来看，二、三线城市房价同比连续7个月跌幅收窄，其中一线城市房价跌幅扩大0.4%，二线城市房价跌幅收窄0.2%、三线城市房价跌幅收窄0.3%，说明二三线城市二手房价指标改善好转的格局。
7月一线城市二手住宅销售价格同比下跌3.4%，跌幅比上月扩大0.4%，1月下跌5.6%、2月下跌4.9%、3月下跌4.1%、4月下跌3.2%、5月下跌2.7%、6月下跌3.0%。其中北京、上海、广州和深圳分别下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。
7月一二三线城市二手住宅销售价格同比数据显示，一线二手住宅销售价格同比下降3.4%，降幅扩大0.4%。二线同比下降5.6%，降幅收窄0.2%。三线同比下降6.4%，降幅收窄0.3%，意味着一二三线城市房价处于止跌筑底过程。
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